przenieść w razie ustania stosunku najmu wynikającego z niniejszej umowy, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. 2. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 1 lit. b. 2) na stałe zamieszkiwały w lokalu przez okres nie krótszy niż dwa lata od ustania stosunku najmu, jeżeli przestały istnieć przyczyny stanowiące podstawę rozwiązania najmu; w takim przypadku umowę uważa się za zawartą na dotychczasowych warunkach, 3) posiadają prawo do lokalu zamiennego (§ 10 niniejszych Zasad), Nie oznacza to jednak ze stronom nie pozostawiono w ogóle swobody. W odniesieniu do umów najmu mieszkań, które nie znajdują się w zasobach komunalnych, a więc mieszkań należących do osób prywatnych i firm, możliwe jest zmodyfikowanie praw i obowiązków stron wynikających z ustawy (zgodnie z art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów: w szczególności w zakresie regulującym Wypełniona i podpisana przez strony umowa najmu okazjonalnego; Oświadczenie właściciela (współwłaścicieli) innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące w razie ustania stosunku najmu wynikającego z umowy najmu okazjonalnego – na żądanie wynajmującego forma pisemna 4. Nie dokonuje się rozliczeń z tytułu ulepszenia lokalu przez najemcę, jeżeli rozwiązanie stosunku najmu nastąpiło w związku z przeznaczeniem budynku do rozbiórki. W takim przypadku najemcy przysługuje prawo usunięcia ulepszeń dokonanych na jego koszt. Art. 22. 3. W przypadku, gdy w czasie trwania stosunku najmu Wynajmujący przeznaczy jakąkolwiek część kaucji na poczet przysługujących mu należności, Najemca zobowiązany jest do niezwłocznego uzupełnienia kaucji do wysokości określonej w ust. 1 powyżej. 4. Kaucja nie stanowi kwoty należnej z tytułu Czynszu. 5. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa: dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu, jest zawierana w związku ze zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Wysokość kaucji pieniężnej jest ustalana przez strony najmu. Ustawodawca w żaden sposób nie ingeruje w tę kwestię. Niewymienienie go w art. 19e wynika z założenia, że najemca w razie ustania najmu okazjonalnego zostanie eksmitowany do innego lokalu, wskazanego przy zawieraniu umowy. Jednak gdyby utracił Takim tytułem jest również umowa najmu. Jeśli w umowie wyraźnie wskazano, że dany lokal ma przeznaczenie mieszkalne, to do prowadzenia w nim działalności gospodarczej niezbędne jest uzyskanie zgody właściciela nieruchomości. Z dniem 19 maja 2016 r. weszły w życie zmiany dotyczące adresów, które przedsiębiorca podaje na wniosku Razem z mężem i dwiema córeczkami zamierzamy wynająć mieszkanie (my jako najemcy). Z osobą, u której wynajmiemy mieszkanie, podpiszemy umowę najmu okazjonalnego. Mam pytanie dot. oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu w przypadku ustania stosunku najmu. Kto takie oświadczenie może nam wypisać? Czy musi to być osoba posiadająca taki lokal/mieszkanie icCpGb. Zakończenie stosunku najmu może nastąpić w drodze wypowiedzenia umowy, rozwiązania umowy lub jej wygaśnięcia. Zakończenie stosunku najmu wiąże się - w każdym przypadku - z tożsamymi obowiązkami po stronie najemcy i wynajmującego. Podstawowy obowiązek najemcy to zwrot rzeczy. Podstawowym obowiązkiem stron najmu po zakończeniu umowy najmu jest po stronie najemcy zwrot rzeczy najętej, po stronie wynajmującego obowiązek przyjęcia rzeczy objętej umową. Wskazać należy, że obowiązek ten wynika wprost z art. 675 Podkreślenia wymaga fakt, iż obowiązek zwrotu rzeczy najętej ciąży również na osobie, która używa rzecz w ramach użyczenia lub podnajmu. Zwrot rzeczy jest zatem niezbędnym elementem zakończenia stosunku najmu. Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu WZÓR Protokół zdawczo - odbiorczy Najlepszym sposobem na wypełnienie przez strony obowiązku zwrotu rzeczy jest podpisanie zarówno przez wydającego rzecz, jak również przejmującego protokołu zdawczo – odbiorczego. Wówczas strony w protokole kwitują fakt zwrotu rzeczy, w tym datę zwrotu oraz stan rzeczy. W profesjonalnym obrocie podpisywanie tego typu protokołów jest standardem, jednak jest to również bardzo dobry sposób na rzeczowe rozliczenie się przez strony związane stosunkiem najmu w obrocie między innymi podmiotami niż przedsiębiorcy. W protokole powinno znaleźć się obligatoryjnie oznaczenie zwracanej rzeczy, krótki opis stanu rzeczy, data oraz podpisy stron. Obowiązek naprawienia szkody Kolejne obowiązki stron przy zakończeniu najmu związane są z rozliczeniem zniszczeń i nakładów na rzecz, będącą przedmiotem najmu. Są to zatem obowiązki ściśle związane ze stanem rzeczy i jego zmianą przez okres trwania powinna być zwrócona w stanie niepogorszonym, przy czym nie dotyczy to zużycia rzeczy związanego z jej używaniem oraz upływem czasu. O ile natomiast rzecz ulegnie zepsuciu w stopniu nieadekwatnym do jej przeznaczenia, najemca jest zobowiązany do naprawienia szkody powstałej z tytułu uszkodzenia rzeczy. Analogiczne obowiązki stron istnieją w przypadku ulepszeń dokonanych przez najemcę w rzeczy najmowanej w trakcie trwania stosunku najmu. Jednak o ile najemca w trakcie najmu dokonał ulepszeń rzeczy wówczas może zażądać zapłaty za ulepszenia od wynajmującego, o ile ulepszenia pozostają z rzeczą. Podkreślić należy, iż wynajmujący może po zakończeniu najmu zażądać usunięcia ulepszeń z rzeczy. Istotne jest dla ułatwienia współpracy, aby wszelkie ulepszenia, które odnoszą się do rzeczy najmowanej były dokonywane za zgodą wynajmującego na etapie ich czynienia przez najemcę. Taki sposób powoduje ułatwienie rozliczenia po zakończeniu najmu. Czy wynajmujący musi zwrócić kaucję zabezpieczającą? Bardzo często zdarza się w obrocie, iż strony w umowie najmu w sposób szczegółowy opisują zasady rozliczeń w zakresie uszkodzeń rzeczy lub poczynionych przez najemcę nakładów. Wówczas to właśnie podstawy umowne mają pierwszeństwo przy rozliczeniu stron, w tym to właśnie w oparciu o umowę zostają wyrównywane szkody lub rozliczane nakłady. Uregulowanie tych kwestii w umowie jest istotne szczególnie w najmach długoterminowych oraz najmach rzeczy wartościowych, bowiem strony już na początku współpracy ustalają zasady rozliczeń w tym granice inwazji w rzecz najmowaną przez obydwie strony. Przedawnienie roszczeń Roszczenia odszkodowawcze z tytułu uszkodzenia rzeczy oraz roszczenia najemcy o zwrot nakładów przedawniają się w terminie roku od dnia wydania rzeczy po zakończeniu najmu. Ta zasada jednoznacznie wskazuje, iż najważniejszym obowiązkiem stron po zakończeniu najmu jest zwrot rzeczy. Również zatem z powodu wskazanego okresu przedawniania dla zabezpieczenia roszczeń stron najmu istotne jest aby zwrot rzeczy był potwierdzany w sposób pisemny z oznaczeniem daty wydania. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony Porozmawiaj o tym na naszym FORUM! Autor: Paulina Adamczyk, adwokat, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Wynajmowanie mieszkania to proces, który niestety może wiązać się ze stresem nie tylko dla najemcy, ale również dla właściciela. Wiele słyszy się o wynajmujących, którzy zdewastowali lokal, albo co gorsza, nie chcieli się z niego wyprowadzić po zakończeniu czy rozwiązaniu umowy najmu, nie wspominając już o tych, którzy mieszkali bez umowy i postanowili w mieszkaniu pozostać wbrew woli właściciela. W obliczu takich kłopotów, widmo skomplikowanych, wieloletnich procedur eksmisyjnych jeszcze bardziej szargało nerwy niejednego, i tak już zestresowanego, wynajmującego. Od kilku lat istnieje jednak dodatkowa forma wynajmu, która ma dawać większe zabezpieczenie właścicielowi. Mowa o tak zwanym najmie okazjonalnym, który umożliwia łatwiejsze pozbycie się z mieszania najemcy, który nie płaci rachunków, czy dewastuje lokal, bo nie wymaga zakładania nierzadko uciążliwej sprawy o eksmisję. Przepisy, powołane do życia w w 2010 roku, miały nie tylko ułatwiać proces wynajmującym, ale spowodować zmniejszenie się ilości mieszkań oferowanych bez umowy i bez wiedzy fiskusa. – Ustawodawca miał nadzieję na wyciągnięcie z szarej strefy podatkowej właścicieli lokali, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu – przekonuje Marcin Stępień, radca prawny współpracujący z biurem Tyszkiewicz Nieruchomości. – W tym celu posłużono się mechanizmem kija i marchewki. Marchewką mają być ułatwienia w doprowadzeniu do eksmisji najemcy, kijem – aby móc cieszyć się marchewką należy spełnić szereg wymogów formalnych, w tym zgłoszenie do urzędu skarbowego i rozliczanie się z fiskusem – dodaje. Najem okazjonalny to rozwiązanie skierowane do osób prywatnych, które wynajmują lokale mieszkalne, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Nie mogą z niego korzystać firmy ani osoby zawodowo zajmujące się wynajmowaniem mieszkań, czyli tak zwani rentierzy. Do podpisania takiej umowy niezbędne jest sporządzenie oświadczenia notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić z lokalu na żądanie właściciela nieruchomości. Niezbędne jest, by lokator wskazał w oświadczeniu miejsce, do którego może się wyprowadzić w przypadku konieczności wyprowadzenia się. Oczywiście taka wyprowadzka nie może fanaberią wynajmującego, dlatego uczciwy najemca nie powinien obawiać się takiej formy wynajmu. Właściciel nie ma prawa zażądać od najemcy opuszczenia lokalu “bo tak”, musi mieć powód wynikający z naruszenia warunków umowy lub po prostu jej wygaśnięcia po określonym wcześniej czasie. – Najem okazjonalny to rozwiązanie bezpieczne dla właściciela, ale też uczciwy najemca nie powinien obawiać się podpisania takiego oświadczenia. Wśród umów najmu okazjonalnego, które były podpisywane przez moich klientów, jeszcze nie było przypadku, żeby najemca się wycofał i bezzasadnie żądał eksmisji lokatora – przekonuje Marta Kurowska, specjalista ds. wynajmu Tyszkiewicz Nieruchomości i dodaje, że przy wynajmowaniu mieszkania, ze względu na bezpieczeństwo obu stron, podpisanie jakiejkolwiek umowy powinno być warunkiem, bez którego w ogóle nie dochodzi do porozumienia. Jak wspomniano wcześniej, warunkiem podpisania notarialnej umowy, jest wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji z wynajmowanego mieszkania. Potrzebna jest też zgoda osoby, do której to zapasowe mieszkanie należy. Jednak, jak przekonuje Marta Kurowska, ten zapis także nie powinien stanowić problemu. – Większość najemców ma dom rodzinny, albo własne mieszkanie, które komuś wynajmują. Najemca musi również być gdzieś zameldowany, więc można podać ten adres w oświadczeniu – wyjaśnia pośredniczka. W taki rodzaj najmu zaangażowany jest notariusz, więc wiąże się to z dodatkową opłatą na jego rzecz. Ale na szczęście nie jest to rujnująca kwota. – Taksa notarialna jest w tym przypadku stosunkowo niska. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu omawianego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę – tłumaczy mecenas Marcin Stępień. Marta Kurowska dodaje, że biura nieruchomości zwykle mają zaprzyjaźnionych notariuszy, którzy taką usługę oferują ze stosowną zniżką dla klientów biura. W przypadku umów najmu okazjonalnego podpisywanych poprzez Tyszkiewicz Nieruchomości, koszt takiego przedsięwzięcia wiąże się kosztem ok. 250 zł. Opłatę za czynności notarialne zazwyczaj uiszcza właściciel mieszkania, bo to w jego interesie jest zabezpieczenie się przed ewentualnymi kłopotami z lokatorem. Ale bezpieczeństwo wynajmującego to temat, który również obejmuje najem okazjonalny. A jest to mianowicie gwarancja stałych opłat bez możliwości podniesienia ich, jeśli najemca się nie zgodzi. – Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Oznacza to, że jeśli w umowie lub aneksie do niej nie zostanie przewidziana możliwość podwyższenia czynszu bądź jakaś forma waloryzacji, to nie będzie możliwe dokonanie podwyżki – wyjaśnia mecenas Stępień. Jeśli chodzi o opłaty, najem (okazjonalny czy nie), zazwyczaj wiąże się również z koniecznością wpłacenia kaucji przez najemcę. W tym przypadku jednak przepisy stanowią, że kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja stanowi nierzadko punt zapalny w relacjach właściciel – najemca. Dlatego dobrze jest przed oddaniem mieszkania do użytku spisać protokół zdawczy, w którym dokładnie, również fotograficznie, dokumentuje się stan mieszkania. Przy odbiorze porównuje się stan lokalu z zaprotokołowanym stanem, co pozwala w miarę obiektywnie ocenić zużycie mieszkania i stan jego wyposażenia. Przy sporządzaniu dokumentacji najmu nie wolno zapomnieć o oświadczeniu, które przekazuje się do skarbówki. Urząd oczekuje od właściciela uiszczenia podatku za przychód pochodzący z wynajmowania mieszkania. Stawka tego opodatkowania została ujednolicona i wynosi obecnie 8,5 procent. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściciel musi zgłosić do swojego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Umowa najmu okazjonalnego i oświadczenie notarialne gwarantują bezpieczeństwo procesu i ewentualne szybsze pozbycie się lokatora. Eksmisja osoby, która nie chce się wyprowadzić, będzie trwać maksymalnie klika miesięcy, a nie, jak to czasem bywa, nawet kilka lat. – W razie bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – mówi radca prawny. Zabezpieczenie wynajmu poprzez oświadczenie notarialne zabezpiecza obie strony, ale wiadomo, że w tym przypadku na pierwszym planie znajduje się spokój ducha właściciela. Dlatego taka forma wynajmu budzi zainteresowanie właścicieli zza granicy, którzy nie mają czasu na doglądanie mieszkania i na osobiste zapoznanie się z lokatorami przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy. Popularny jest również wśród tych wynajmujących, którzy mieli wcześniej negatywne doświadczenia z niesolidnymi lokatorami i tych, którzy nieco bardziej zaznajomieni są z prawnymi aspektami wynajmu. – Myślę, że najem okazjonalny to umowa, która nie powinna budzić większych kontrowersji. Wynajem mieszkania to przecież biznes, a właściciel udostępnia najemcy swoje mieszkanie, które ma określoną wartość. Trudno się dziwić, że wynajmujący szukają jak najbardziej bezpiecznych rozwiązań – mówi Marta Kurowska z Tyszkiewicza. Najem okazjonalny jest instytucją wprowadzoną do obrotu prawnego, która stanowi skuteczną ochronę właściciela lokalu przed niesfornymi lokatorami. Przeczytaj artykuł i sprawdź, jak skutecznie eksmitować lokatora zgodnie z przepisami dotyczącymi najmu okazjonalnego?Najem okazjonalny w świetle przepisówNajem okazjonalny został szczegółowo omówiony w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika (art. 19a ust. 1), że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu okazjonalny nie dotyczy jednak lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, ale takich, które są własnością będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia okazjonalny - umowa w formie pisemnejUmowa najmu okazjonalnego powinna zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Ponadto powinna ona zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie. Jak wynika z art. 19a ust. 2 do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić okazjonalny a kaucjaZawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Najem okazjonalny a eksmisja lokatoraPrzede wszystkim, właściciel powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, która zawierana jest w formie pisemnej. Natomiast nie będzie miał takiego obowiązku w przypadku, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, właściciel mieszkania musi zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:oznaczenie stron umowy,wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 klauzuli wykonalnościW przypadku gdy najemca nie zastosował się do wskazanego terminu, właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas wniosek kierowany jest do komornika wraz z niezbędną dokumentacją:żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;dokumentem potwierdzającym przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. akt notarialny);potwierdzeniem zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu który dysponuje klauzulą wykonalności może się udać z dokumentacją do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.